買(mǎi)房是人們生活中的大事，面對(duì)著居高不下的房?jī)r(jià)，很多家庭舉全家之力才能幫子女湊齊首付的錢(qián)。因此，在買(mǎi)房的過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)對(duì)人們的生活帶來(lái)非常大的影響。最近有粉絲反映，自己買(mǎi)房后，在與開(kāi)發(fā)商驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，這也導(dǎo)致自己無(wú)法按時(shí)收房。那么面對(duì)這種情況，消費(fèi)者該如何維權(quán)呢？除了要求開(kāi)發(fā)商維修房屋，還可以要求對(duì)方支付逾期賠償嗎？下面我們通過(guò)真實(shí)案例，來(lái)和大家聊聊這個(gè)問(wèn)題。
【案情概況】
周某與A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)A公司開(kāi)發(fā)的某小區(qū)住宅一套，并約定在指定日期前將該套住宅交付周某使用。但周某在交房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)：廚房下水管、陽(yáng)臺(tái)以及次臥等區(qū)域出現(xiàn)滲水情況。遂將這些問(wèn)題記載在住宅交付驗(yàn)收清單的“驗(yàn)收意見(jiàn)”一欄中， 并在“驗(yàn)收意見(jiàn)”這欄中記載有“待處理好后再交房，其他驗(yàn)房步驟下次再驗(yàn)”，周某在業(yè)主簽名處簽名。 后經(jīng)多次驗(yàn)收與維修，周某認(rèn)可該住宅房屋已不存在滲水問(wèn)題，但A公司要求周某支付原交付日期至當(dāng)前的物業(yè)費(fèi)，雙方對(duì)此存在爭(zhēng)議， 因此未完成交房手續(xù)。
于是周某起訴至法院，請(qǐng)求法院判令：要求被告A公司盡快為原告周某辦理交房手續(xù)；要求A公司支付逾期交房的違約賠償；要求A公司支付逾期交付權(quán)屬證書(shū)的違約金；要求A公司承擔(dān)訴訟費(fèi)。
【浩云說(shuō)法】
《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用， 但當(dāng)事人另有約定的除外。在本案中，原告與被告雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中第九條約定被告A公司應(yīng)當(dāng)在原約定日期前將符合各項(xiàng)條件的商品房交付原告周某使用。
第十二條約定商品房達(dá)到交付使用條件后，被告應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知原告辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，被告應(yīng)當(dāng)出示合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。在簽署房屋交接單前，出賣(mài)人不得拒絕買(mǎi)受人查驗(yàn)房屋。商品房交付使用時(shí)，原告對(duì)房屋及裝修質(zhì)量，公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量提出異議的，被告應(yīng)當(dāng)給予解釋和說(shuō)明，仍不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，雙方委托有相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果為合格的，被告書(shū)面通知的交付日期視為交付，檢測(cè)單位提出返修意見(jiàn)的，被告應(yīng)當(dāng)按要求返修，并承擔(dān)賠償責(zé)任。
被告A公司認(rèn)為，雙方簽訂的合同中，附件九明確約定除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題以外的質(zhì)量瑕疵， 被告根據(jù)法律法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任，原告周某不能拒絕接受房屋交付，被告不承擔(dān)逾期交付責(zé)任。
法院認(rèn)為，該合同中的備案內(nèi)容并不包括附件九，且附件九中關(guān)于被告不承擔(dān)逾期交付責(zé)任的內(nèi)容約定系被告方提供的免除責(zé)任條款，被告雖在附件九文首作出特別提示，但特別提示內(nèi)容并未對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行特別提醒，應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效的格式條款。原、被告僅是對(duì)交房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的處理意見(jiàn)做出了約定，原告并未作出放棄向被告主張逾期交房責(zé)任的意思表示，且質(zhì)量問(wèn)題的修復(fù)所需要的時(shí)間導(dǎo)致原告無(wú)法在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的交房期限內(nèi)取得房屋的占有使用權(quán)完全系被告過(guò)錯(cuò)，被告無(wú)須承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的抗辯不能成立。
經(jīng)審理，法院判決A公司于判決生效之日起十日內(nèi)向原告交付房屋以及土地、房屋權(quán)屬證書(shū)，并支付原告已付購(gòu)房款的10%支付違約金，于判決生效后十日內(nèi)付清。
【浩云小結(jié)】
購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按時(shí)交房的，購(gòu)房人可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，并支付經(jīng)濟(jì)賠償。而違約金的數(shù)額，可以根據(jù)合同的約定來(lái)計(jì)算，如果合同沒(méi)有約定，按照同期銀行貸款利率為準(zhǔn)。但是合同上的違約金比例并不是固定不變的，也可以按照實(shí)際損失為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。