違章建筑是指未取得擬建工程規劃許可證，在規劃區以外建設，違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、等相關法律法規的規定動工建造的房屋及設施。在房屋租賃過程中，若承租人租到了違章建筑，那么雙方簽訂的合同是否有效？承租人又該如何主張權利呢？下面我們通過北京浩云律師事務所代理過的一起真實案例，來為大家詳細解讀。

【案情回顧】

原告：A公司

委托訴訟代理人：北京浩云律師事務所律師，劉律師

被告：B公司

原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定被告將坐落于北京市某房屋出租給原告使用，用途為展示及辦公，租賃期限自2019年4月18日至2021年5月17日，《房屋租賃合同》簽訂后，原告已向被告支付押金38萬元和房屋租金76萬元。

不久后，原告發現該房屋屬于違章建筑，于是就此與被告溝通，但一直未能協商解決此問題。2019年7月8日，被告突然將涉案房屋的門鎖閉，導致原告無法繼續辦公，并且被告在2019年8月23日將原告的辦公家具、電腦設備等物品全部搬離。原告多次與被告協商解決事宜均遭到拒絕，因此，原告委托北京浩云律師事務所，向被告提起訴訟。

【浩云說法】

本案爭議焦點為，雙方簽訂的《房屋租賃合同》是否有效。

被告認為，不認可合同無效。房屋可以保證原告正常使用，是原告單方違約，應承擔全部責任，被告不應退還押金、租金。同時，根據雙方簽訂的合同第二條規定，原告對于涉案房屋沒有房產證的情況是知悉的。

根據法律規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。當房屋租賃合同無效時，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

房屋租賃合同無效，可以支持當事人按照合同約定的租金標準主張房屋使用費。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

本案中，租賃房屋系沒有規劃及產權證明的違章建筑，故涉案租賃合同應屬無效協議，原告應承擔其占用房屋期間的房屋占用費，被告應將押金退還原告。因被告于2019年7月8日將涉案房屋予以封門，法院認定原告占用房屋的時間截至2019年7月7日。法院根據公平原則以及本案的具體情況，結合合同約定的違約金標準以及免租期比例，酌情確定原告應承擔的占用費數額，并據此確定被告應退還的租金數額，對于原告租金退還訴訟請求中的合理部分予以支持。

關于賠償損失，租賃合同雖然無效，但是經調查，雙方對于涉案房屋系無證建筑的情況是明知的，原告出具的《承諾書》、《租金付款承諾書》屬于原告對其租金支付義務的結算以及清算事宜，被告據此收回房屋并無不妥之處。故原告要求被告賠償損失缺乏法律依據。

【案件結果】

法院經審理，確認A公司與B公司簽訂的《房屋租賃合同》無效。同時判決B公司退還A公司押金380000元及租金280000元。至此，北京浩云律師事務所與A公司之間全部委托事務結束，當事人對案件結果非常滿意。

【浩云小結】

在房屋租賃行為中，涉事房屋若未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設，則雙方訂立的租賃合同無效。這也提醒大家，在租賃房屋前，一定要確認自己租的房子是否符合相關法規，以免后續給自己帶來不必要的損失。